AIC Immobilier : Transactions Infos utiles
LE DEVELOPPEMENT DURABLE ET L'IMMOBILIER
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Le développement durable ne doit pas être vécu comme une contrainte, une décroissance, ou encore une mode, mais comme un objectif à atteindre : maîtriser les consommations d’énergie. Si la performance énergétique des constructions neuves est déjà apparue comme une évidence, la rénovation du parc ancien apparaît comme un véritable challenge. Car avec une consommation de plus de 40% de l’énergie finale et une contribution pour près du quart des émissions de gaz à effet de serre, le secteur du bâtiment et du logement représente le principal gisement d’économies réalisables immédiatement. Dépenser moins pour nous chauffer et pour nous éclairer appelle bien sûr à une modification de nos comportements. En quelques années, nos concitoyens se sont convertis au tri sélectif grâce à des campagnes d’informations sur l’environnement et gestion des déchets par les collectivités locales. De la même façon, il faut aujourd’hui les accompagner à restructurer le bâti, à adapter leur logement aux nouvelles techniques d’isolation et aux nouveaux concepts de chauffage et de ventilation plus performants. Et cela tout en sécurisant leurs investissements. Comment ?
En s’appuyant tout d’abord sur les actions conduites par le Plan Bâtiment Grenelle qui a déjà réussi à :
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LES HONORAIRES DU NOTAIRE EN CAS DE VENTE DE MAISONS APPARTEMENT IMMEUBLE
Le décret n° 2011-188 du 17 février 2011 fixe le montant de l’unité de valeur à 3,90 €.
de 0 à 6 500 € : 4,00 %
de 6 500 à 17 000 € : 1,65 %
de 17 000 à 60 000 € : 1,10 %
au-dessus de 60 000 € : 0,825 %
LA MENTION DU DPE POUR LES APPARTEMENTS MAISONS IMMEUBLE...
*Sont exclus les locations saisonnières et les baux ruraux ainsi que tous les biens situés dans les DOM qui ne sont pas encore concernés.
Au 1er janvier 2011, toutes vos annonces immobilières* devront mentionner la performance énergétique du bien concerné dans des conditions fixées par le décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010, publié au Journal officiel du 30 décembre 2010.
Ces conditions sont conformes à celles contenues dans le projet de texte, sur lesquelles nous avons communiqué ces dernières semaines.
Les annonces visées : il s’agit de toutes vos annonces insérées dans la presse écrite, affichées dans vos locaux ou sur vos vitrines ainsi que de vos annonces présentées par un réseau de communications électroniques.
L’obligation s’applique à toutes vos annonces publiées, affichées ou diffusées à compter du 1er janvier 2011 et ce, quelle que soit la date de signature de votre mandat de vente ou de location.
Les biens concernés : il s’agit de tous les biens immobiliers mis en vente ou en location et devant faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique. Pour plus de détails sur ce point, vous vous reporterez utilement à notre actualité du 23 décembre 2010.
Les ventes et les locations d’immeubles neufs achevés sont aussi concernées. En revanche, le décret exclut expressément et logiquement de l’obligation d’affichage de l’étiquette énergie les annonces portant sur des ventes d’immeuble à construire, ventes à terme ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). L'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation précise déjà en effet que le DPE "n'est pas requis en cas de vente d'immeuble à construire visée à l'article L 261-1".
Pour vos annonces insérées dans la presse écrite : elles mentionnent « la lettre (de A à G) correspondant à l’échelle de référence du classement énergétique », telle qu’elle ressort du DPE(1). Cette mention doit êtreen majuscule, d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce et précédée des mots « classe énergie ».
Exemple : Classe Energie : D
Pour vos annonces affichées dans vos locaux (affichage intérieur ou vitrine) : l’affiche fait apparaître « le classement énergétique du bien sur l’échelle de référence » issue du DPE. Cette échelle de référence correspond au pictogramme en couleur bien connu de tous qui indique par un fléchage le classement énergétique du bien concerné.
La reproduction de cette étiquette énergie doit être lisible et en couleur et représenter au moins 5 % de la surface du support.
Pour une affiche au format A4, le pictogramme du DPE mesurera au moins 5,5 cm x 5,5 cm.
Pour vos annonces présentées par un réseau de communications électroniques(2) (Internet notamment) : l’annonce fait également apparaître le classement énergétique du bien sur l’échelle de référence issue du DPE.
La reproduction de l’étiquette énergie doit être lisible et en couleur et respecter au moins les proportions suivantes : 180 pixels x 180 pixels.
Rappels :
- Seules les étiquettes « énergie » issues des DPE réalisés par des diagnostiqueurs qui répondent aux conditions et aux exigences de l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation vous permettront de respecter vos nouvelles obligations. Les informations relatives aux émissions de gaz à effet de serre (étiquette GES) ne sont pas visées mais peuvent être renseignées.
- A compter du 1er janvier 2011, l’ensemble des portails gérés par la FNAIM ne publieront plus vos annonces immobilières de vente ou de location* dont l’étiquette DPE relative à la performance énergétique (hors GES) ne sera pas renseignée.
Sont concernés :
- le www.fnaim.fr
- les sites de vos chambres FNAIM
- vos sites d’agences
(1) Conformément aux dispositions du e) de l’article R. 134-2 du code de la construction et de l’habitation, le DPE comprend le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie de bâtiment.
VENTE D'IMMEUBLE ET REALISATION DES CONDITIONS SUSPENSIVES
(1) Cass. 3ème civ. 3 juin 2009, pourvoi n° 08-17382 ; dans le même sens : Cass. 3ème civ. 9 décembre 2003, pourvoi n° 02-16592.
Le plus souvent, les conditions, suspensives notamment, stipulées dans une promesse de vente (compromis ou promesse unilatérale de vente) doivent expressément être réalisées dans un délai précis. Faute de réalisation dans le délai initialement convenu éventuellement prorogé, le contrat de vente subit automatiquement la caducité, emportant son anéantissement rétroactif.
Mais qu’en est-il lorsqu’aucun délai de réalisation n’a été prévu ?
En application des articles 1176 et 1177 du Code civil, en l’absence de temps fixe déterminé lorsque l’obligation est contractée, la condition n’est censée défaillie ou accomplie selon l’hypothèse, que lorsqu’il est certain que l’évènement qui l’affecte n’arrivera pas.
Toutefois, les juges, par interprétation souveraine de la volonté des parties, peuvent considérer que ces dernières, tout en ne fixant pas de délai exprès, ont entendu encadrer l’accomplissement de la condition dans un délai implicite.
Ce fut le cas en l’espèce où la Cour de cassation(1) considéra qu’en l’absence de délai de réalisation conventionnel spécifique, plus court par postulat, les conditions suspensives assortissant le compromis devaient être accomplies au plus tard au jour prévu pour la réitération par acte authentique.
Cette solution jurisprudentielle pragmatique ne devra cependant pas encourager les agents immobiliers, au titre de leur devoir de conseil, à s’abstenir de stipuler pareils délais, en particulier s’agissant de la condition suspensive d’obtention de prêt, pour laquelle la loi elle-même fixe à un mois la durée minimale de réalisation (art. L. 312-16 du code de la consommation).
Il est en effet vivement recommandé, le cas échéant, de privilégier le recours à la signature d’un avenant entre les cocontractants avant l'échéance du délai de réalisation de la condition mentionné et à l'effet de le proroger, avenant qui sera annexé au contrat de vente, lorsque ceux-ci souhaitent échapper à la dure loi de la caducité, à défaut de pouvoir y renoncer, et prolonger ainsi leur relation contractuelle, en se donnant mutuellement une nouvelle chance de faire aboutir la transaction, par l'obtention d'un financement notamment.
LA SURFACE DE PLANCHER
L’ordonnance du 16 novembre 2011 prise en application de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement instaure la surface de plancher. Elle entrera en vigueur à partir du 1er mars 2012 et sera précisée par décret avant cette date.
L’essentiel des dispositions définissant la surface seront codifiées dans la partie règlementaire du Code de l’Urbanisme.
Définition
La nouvelle surface est définie comme étant la surface de plancher close et couverte, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment (Code de l’Urbanisme art L 112-1 modifié). Les aires de stationnement, les caves ou celliers, les combles, les vides et locaux techniques peuvent être exclus du calcul de la surface.
Attention, elle diffère de la surface de plancher fiscale applicable pour le calcul de la taxe d’aménagement, qui se définit comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies (pas les combles, aires de stationnement, etc.).
- Ce qui change
- La surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON), utilisées depuis la loi d'orientation foncière de 1967 sont remplacées par la surface de plancher.
- La notion de surface habitable à laquelle il était jusqu’alors fait référence dans le cadre des règles dérogatoires de dépassement du coefficient d’occupation des sols (COS) pour les bâtiments à usage d’habitation est également remplacée par la nouvelle surface de plancher.
- Les documents d’urbanisme (plan local d’urbanisme, plan d’occupation des sols, plans d’aménagement de zone) peuvent déjà être modifié pour intégrer la nouvelle surface bien qu’elle ne rentrera en vigueur qu’à partir du 1er mars 2012.
- Les demandes de permis et les déclarations déposées à compter du 1er mars 2012 seront soumises à la nouvelle définition de la surface de plancher. Les demandes en cours d’instruction à cette date ne sont pas concernées par la réforme : elles seront traitées par référence à la surface hors œuvre.
- Dans les zones d’aménagement concerté et les lotissements déjà autorisés et pour lesquels le cahier des charges de cession ou le lotisseur a réparti la SHON, la valeur en surface de plancher sera identique à la valeur exprimée en SHON si le passage à la surface de plancher se traduit par une perte de constructibilité de la parcelle.
- Intérêts de la mesure
La surface de plancher est calculée à partir du nu intérieur des façades. La prise en compte des murs extérieurs dans le calcul de la SHON incitait à opter pour des murs peu épais dans un but de maximisation des droits à construire au détriment de l'isolation de la construction et donc de la performance énergétique des bâtiments.
La non prise en compte des murs extérieurs dans le calcul devrait permettre un gain possible de 10% de surface habitable en moyenne et ainsi de dégager un bonus en terme de constructibilité.
PRIX DE L'IMMOBILIER A ROUEN
RouenRouen Vous vendez ou cherchez à acheter un appartement, une maison ou un terrain à bâtir sur Rouen dans la Seine Maritime? L’immobilier à Rouen : prix des appartements anciensConsultez les chiffres clés des Notaires de France. Ces chiffres sont calculés sur une analyse des transactions immobilières réellement effectuées sur Rouen pour la période allant du 01.01.10 au 31.12.10. Prix des appartements anciens à Rouen
Source: "Notaires de France" - PERVAL L’immobilier à Rouen : prix des maisons anciennesAvant d’acheter ou de vendre une maison ancienne sur Rouen, consultez les chiffres des Notaires de France. Ces chiffres reposent sur le prix des transactions immobilières qui se sont réellement effectuées sur Rouen entre le 01.01.10 et 31.12.10. Prix des maisons anciennes à Rouen
Source : "Notaires de France" - PERVAL L’immobilier à Rouen: prix des terrains à bâtirFaites vous une idée des prix des terrains à bâtir dans l’agglomération de Rouen grâce aux données des Notaires de France. Ces chiffres proviennent de l’analyse des transactions immobilières effectuées sur la période allant du 01.01.2010 au 31.12.2010. Prix des terrains à bâtir dans l’agglomération de Rouen
Source : "Notaires de France" - PERVAL Chiffres clés de la ville de RouenChef-lieu de la région Haute-Normandie, Rouen, la « Ville aux 100 clochers » comme l’appelait Victor Hugo, est traversée par la Seine. Classée ville d’Art et d’Histoire, elle s’illustre par de très beaux bâtiments, épargnés par les bombardements de la Seconde Guerre Mondiale. Le centre ville, entièrement piéton, est un mélange architectural dans lequel se mêlent harmonieusement des maisons en pans de bois et des bâtiments en pierre ou en béton. La ville est divisée en 14 quartiers :
- Vieux-Marché, Cathédrale
- Pasteur
- Gare
- Centre-ville, rive gauche
- Grieu, Vallon Suisse, Saint-Hilaire
- Les Sapins Rouen organise tous les 4 ou 5 ans le plus grand rassemblement nautique du monde. A cette occasion, les voiliers de légende remontent l’estuaire de la Seine pour le plus grand bonheur des spectateurs.
Source : Insee, Recensement de la population 2007 exploitation principale
Source : Insee - Enquêtes annuelles de recensement de 2004 à 2006 Date de mise à jour :04/03/2011
Et aussi sur le même thème : Pour en savoir plus : |
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LE PERMIS DE CONSTRUIRE
LE PERMIS DE CONSTRUIREUn permis de construire certifie la conformité d’un projet de construction aux dispositions législatives et règlementaires prévues par le droit de l’urbanisme. Il est instruit et délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par un décret en Conseil d’Etat. Sa réglementation s’inscrit dans un vaste ensemble qui est celui du contrôle de l’utilisation des sols, nécessaire à la préservation des patrimoines architecturaux et paysagers.
Avant le dépôt du permis de construire
Pour être sûr que votre dossier soit complet il vous est conseillé de prendre contact avec la mairie de la commune sur laquelle est situé le projet.
Le permis de construire La remise du dossier, en 4 exemplaires se fait par courrier recommandé avec accusé de réception ou dépôt contre récépissé en mairie. Les pièces à fournir, en plus du formulaire rempli, sont :
- le plan de situation du terrain (extrait du plan d’occupation des sols ou plan du tableau d’assemblage cadastral), - le plan de masse des constructions à édifier indiquant l’implantation et les branchements aux réseaux, les plantations maintenues, supprimées ou créées. Le document faisant apparaître le relief (courbes de niveaux) permettra d’apprécier la morphologie du terrain, - le volet paysager comprenant obligatoirement, une ou des vues en coupe générale précisant l’implantation de la construction par rapport au terrain naturel à la date de dépôt de la demande de permis de construire, deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain, un "document graphique" (perspective) permettant d’apprécier l’insertion de la construction dans son environnement, et une notice descriptive présentant le projet. - des pièces complémentaires comme une attestation du lotisseur, un récépissé de dépôt de la demande de permis de démolir, une autorisation de coupe ou d’abattage d’arbres...les plans internes des bâtiment ne sont plus à fournir depuis le 1er octobre 2007. Le délai d’instruction Si le dossier est complet, quinze jours après son dépôt, vous recevrez une notification indiquant le délai d’instruction. Ce dernier est en général de deux mois mais il peut être plus long. Il sera prolongé d’un mois en cas de consultation d’un ou plusieurs services administratifs ou de personnes publiques. Un mois de plus sera nécessaire si une dérogation ou une adaptation mineure est à instruire. Et, dans certains cas, il pourra atteindre cinq mois (projet soumis à enquête publique par exemple). Si le dossier est incomplet, l’autorité compétente doit, dans le délai d’un mois à compter de la réception de la demande, inviter le pétitionnaire à fournir les pièces complémentaires. Le délai d’instruction ne commence à courir qu’à compter de la réception des pièces complémentaires réclamées. Si les documents ne sont pas fournis dans un délai de deux mois, la demande sera déclarée sans suite et retournée au demandeur. Le ministère de l’Equipement a présenté, en janvier 2006, une ordonnance visant à simplifier le système, en ne créant que trois permis (au lieu des 11 catégories existantes), un permis de construire (pour les constructions nouvelles et les travaux sur existant), un permis de démolir, un permis d’aménager et une déclaraion préalable. Les délais d’instructions sont désormais "prévisibles et garantis". Cette réforme est entrée en vigueur le 1er octobre 2007. Autorité compétente pour l’instruction du permis de construire Dans les communes, la décision est généralement prise par le Maire. Le permis de construire ne vous sera accordé que si vous respectez les règles de l’urbanisme. A l’expiration du délai d’instruction, vous recevrez soit un accord pur et simple, soit un accord assorti de prescriptions, soit un refus ou un sursis à statuer lorsque, par exemple, le plan local d’urbanisme est en cours de révision. L’administration peut également rester silencieuse : au terme du délai d’instruction qui vous aura été préalablement notifié, vous bénéficierez alors d’un permis de construire dit tacite. En cas de refus, les motifs vous seront signifiés. La décision peut être contestée dans l’intervalle de deux mois après la signification du refus en écrivant à l’autorité compétente ou en déposant un recours devant le Tribunal administratif.
Permis accordé, information des tiers et recours contentieux La mention du permis de construire doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de la décision d’octroi et pendant toute la durée du chantier. Le non respect de ce devoir d’information est passible d’une amende. Ce qu’il faut savoir > Ouverture du chantier
Lors de l’ouverture du chantier, le bénéficiaire de l’autorisation de construire adresse au maire de la commune une déclaration d’ouverture de chantier. En cours de construction, l’administration dispose d’un droit de visite pour vérifier le respect du permis de construire. > Péremption du permis Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans à compter de l’obtention ou de la délivrance tacite du permis de construire. Il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Ce délai peut être prorogé sous certaines conditions : se renseigner auprès de la mairie. > A la fin des travaux Dans le délai de 30 jours à dater de l’achèvement des travaux, le bénéficiaire du permis de construire doit adresser au maire de la commune où la construction a été édifiée, une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, établie sur le formulaire joint à l’arrêté d’autorisation, en triple exemplaire. Depuis le 1er octobre 2007, le certificat de conformité n’existe plus. Le constructeur et son architecte attestent désormais sous leur responsabilité que le permis a été respecté. L’administration dispose cependant d’un délai de trois mois pour procéder à un éventuel contrôle des travaux exécutés ; si celle-ci constate qu’ils n’ont pas été réalisés conformément à l’autorisation délivrée, elle doit mettre le constructeur en demeure de procéder aux travaux nécessaires pour respecter l’autorisation initiale ou déposer une demande de permis de construire modificative ou une déclaration préalable complémentaire. Passé ce délai, elle sera réputée n’avoir pas contesté la conformité des travaux. >Recours à un architecte Selon le décret n°77-190 du 3 mars 1977 modifié, les personnes physiques qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes une construction à usage autre qu’agricole dont la Surface Hors Oeuvre Nette* n’excède pas 170m², ne sont tenues de recourir à un architecte. *La SHON est calculée après déduction de la surface de combles non accessibles ou dont la hauteur est inférieure à 1,80m, des sous-sols non aménageables, des surfaces non fermées, et des surfaces de stationnement. >Rénover sa maison ou son appartement Aménager des combles, ouvrir des fenêtres, créer une véranda entraînent dans certains cas, l’obligation de déposer une demande d’autorisation. Informez-vous auprès de votre mairie avant d’entreprendre des travaux. Dans le cas contraire, vous prendriez le risque d’être tenu de démolir. Le permis de construire est nécessaire pour tous les travaux portant sur des biens existants ayant pour effet d’en changer la destination, d’en modifier l’aspect extérieur ou le volume, d’augmenter leur Surface Hors d’Oeuvre Brute* de plus de 20m² ou de créer des niveaux supplémentaires. *La SHOB comprend toutes les surfaces de planchers de chaque niveau de la construction, calculée à partir du nu extérieur des murs de façade, y compris les combles et sous-sols non aménageables, ainsi que les terrasses de plus de 0,60mde hauteur, les balcons et les loggias. >Travaux dans une copropriété si ces travaux affectent l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes, le copropriétaire doit obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ainsi qu’une autorisation d’urbanisme.
L’autorisation de dépassement du coefficient d’occupation des sols
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